地铁公司托底土地市场TOD综合开发进入提速阶段

发布时间：2024-02-15 06:46:40作者: 火狐体育电竞官方app下载安装

2022年房地产市场形势复杂且严峻，企业生存环境堪忧，民营房企在资金承压下的投资拿地意愿大幅度下降，国央企及地方平台公司成为拿地主力，其中地铁公司托底土地市场，崛起成为拿地新势力慢慢的变成为市场关注焦点。据上海易居房地产研究院统计，2022 年全年有21城的地铁公司参与拿地，较上年增加7城；全年共成交72幅土地，较上年增加60.0%（见表1），成交土地面积共398.8万平方米，环比增长8.4%；其中超9成的地块均底价成交。

2022年，地铁公司拿地面积占全市成交面积比重较高的有深圳地铁、沈阳地铁和厦门地铁，比值均超过20%，分别是38.8%、25.3%和22.5%，在全国范围内遥遥领先；另外昆明、广州、苏州、南宁4城地铁公司热情参加拍地，成交土地面积占全市的7%以上。

2022年多家地铁公司拿地面积占全市的比重呈现上升趋势。比重较上年增长的地铁公司共有13家，其中增幅较高的地铁公司是沈阳地铁、深圳地铁和厦门地铁。沈阳地铁托底土地市场，共成交8幅地块，拿地面积占全市的比重较上年增加25.3个百分点；深圳地铁TOD综合开发走在全国前列，“轨道+”发展迈上新台阶，全年新增8宗土储，拿地面积占全市的比值较上年增加22.9个百分点；2022年厦门“站城一体”发展的策略启动，厦门地铁TOD版图开启，当年拿地面积占全市的比重较上年增加22.5个百分点。

2022年地铁公司拿地大致上可以分为两类：一是TOD综合开发用地。主要围绕地铁站点附近的土地做综合开发，成交的地块中约有八成的土地属于TOD综合开发项目。如广州地铁拍得赤沙车辆段、白云站综合体、东平地铁站等综合开发项目地块；深圳地铁主要竞得14号线号线地铁沿线地块及坪地停车场地块；厦门地铁主要拍得海沧TOD及翔安后村TOD商住地块；苏州地铁拿下胥口TOD及天鹅荡TOD涉宅地块；杭州地铁摘得昌达路车辆段及星桥车辆段纯住宅地块等。二是国企在土地市场的托底行为。受土地市场降温影响，地方国企托底土地市场成为2022年的一个特征，而各地地铁公司也属于地方国企之一，托底土地市场义不容辞。这类土地距地铁有一定距离，且未能找到中远期轨道交通规划的相关信息，例如沈阳市、无锡市、长沙市和佛山市等部分地块均由地铁公司托底。

将2022年各地铁公司拿地面积进行可视化处理，可以直观的比较不同城市群的表现。由图1显而易见：当前拿地的地铁公司已分布至全国多个城市群内，不仅仅存在于沿海（长三角、粤港澳）和沿江（成渝、长江中游）地区，今年更是扩展至辽中南城市群、北部湾城市群、中原城市群、滇中城市群及山东半岛城市群内。

分城市群看，2022年长三角城市群成交面积最多，9个地铁公司共成交187万平方米高居榜首，其中合肥地铁和杭州地铁是成交主力，其成交的土地面积占长三角城市群总面积的近50%；粤港澳大湾区次之，3个地铁公司共获得105万平方米，其中深圳地铁和广州地铁表现极其突出，拿地面积之和占大湾区的比值超过97%；辽中南城市群后来居上，该城市群内唯一一家地铁公司——沈阳地铁托底土地市场，共拿下8幅土地约44万平方米。2022年，成渝城市群内仅有成都地铁获得1幅土地约3.2万平方米，位列各城市群末位，这与成都开发建设进度处于全国较早阶段有关，也受政府部门推地安排影响。

2022年地铁公司热情参加TOD建设，助力地铁站点周边土地综合开发进入大规模提速阶段。我们采用2022年地铁公司拿地总面积除以各城轨道交通累计运营路线长度，以表示当年地铁公司参与TOD综合开发布局的强度，数值越高代表当年地铁公司参与度越强。

结果显示，2022年合肥轨道交通参与TOD综合开发程度最高，平均每公里运营路线平方米，在全国遥遥领先；2022年合肥轨道成立子公司（合肥市轨道交通投资发展有限公司，简称“投发公司”），主要负责合肥轨道交通沿线土地的综合开发工作，当年投发公司拿地大多分布在在东至路、甘棠路、紫云湖、深圳路四大TOD内，合肥TOD建设正在提速。厦门地铁参与TOD综合开发程度次之，2022年厦门地铁正式开启TOD模式发展元年，湿地公园TOD、翔安后村TOD、海沧中心TOD三大地铁TOD项目齐发，同时打造“电影森林”湿地公园TOD，设立原创TOD内容超级IP，厦门地铁正积极打造TOD品牌。此外，苏州地铁参与度较强，以平均每公里运营路线大车辆段上盖项目亮相以来，苏州地铁公司积极布局，2022年拍得地块涉及胥口TOD和天鹅荡TOD，另外苏州北站站城融合TOD综合开发项目也已完成设计的具体方案评审，苏州TOD按下“快进键”。仅有武汉地铁、成都地铁2022年平均每公里运营路线平方米。